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中國速度與需求缺口 物流地產(chǎn)投資回報率高漲
在政府積極推行集約節(jié)約用地的大背景下,逐年下降的城市工業(yè)用地指標(biāo)在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。
過去10年間,物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長,但整體來看,現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年,在華9家主要物流開發(fā)商非自用較高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計僅約2000萬平方米,折合人均面積不到0.015平方米。
在高標(biāo)物流設(shè)施供需缺口的現(xiàn)實(shí)下,物流物業(yè)市場依舊是資本追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。近來,機(jī)構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的案例不斷增多,如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司;繼去年4月份首次注資后,RRJ再次向宇培投資2.5億美元;萬科也于同期聯(lián)手黑石首次宣布成立物流公司。此外,普洛斯于7月宣布設(shè)立70億美元基金布局中國物流市場。
在此背景下,世邦魏理仕特別發(fā)布《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》,著重分析了中國17個主要城市物流地產(chǎn)的投資機(jī)會。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為:一線城市(尤其是上海)以及成都是當(dāng)前中國物流地產(chǎn)的較佳投資目的地;中國物流地產(chǎn)已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖,在融資渠道相對單一的中國市場,后來者若想打破物流地產(chǎn)的競爭格局將任重而道遠(yuǎn)。
企業(yè):一超多強(qiáng)
國際物流地產(chǎn)商普洛斯于2004年在華開展業(yè)務(wù),開啟了中國現(xiàn)代物流地產(chǎn)的新篇章。得益于國際化資本運(yùn)作和豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),普洛斯依靠先發(fā)優(yōu)勢在中國市場積極擴(kuò)張,成為行業(yè)龍頭。目前,普洛斯在全國擁有185個園區(qū),建成物業(yè)達(dá)1180萬平方米,規(guī)模甚至大于其余八大開發(fā)商總和。經(jīng)過多年發(fā)展,以普洛斯為首,外資和內(nèi)資中國物流地產(chǎn)競爭版圖已基本形成。
城市:比較優(yōu)勢凸顯
《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》著重分析了中國17個主要城市物流地產(chǎn)投資機(jī)會。數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)不同城市區(qū)域輻射能力、主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通地理優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)基本面、物流用地存量和未來供應(yīng)趨勢等因素影響,一線城市(尤其是上海)以及成都是當(dāng)前中國物流地產(chǎn)較佳投資目的地,而對于青島、杭州、長沙等城市來說投資者需保持謹(jǐn)慎。
區(qū)域:沿海沿江布局進(jìn)一步深化
現(xiàn)代物流倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等傳統(tǒng)公路路網(wǎng)及物流設(shè)施相對發(fā)達(dá)的區(qū)域?yàn)橹?。隨著在線零售及移動網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)達(dá),未來電子商務(wù)的發(fā)展趨勢正不斷向二三線乃至四線城市滲透。正如世邦魏理仕在2014年發(fā)布的物流地產(chǎn)白皮書中所預(yù)測,除沿海城市外,國內(nèi)外開發(fā)商正在逐步加強(qiáng)武漢及重慶等長江沿線樞紐節(jié)點(diǎn)的戰(zhàn)略布局。根據(jù)6月份頒布的《全國流通節(jié)點(diǎn)城市布局規(guī)劃(2015~2020年)》,東線沿海和長江沿線這兩條流通大道被納入“三縱五橫”共八條全國骨干流通大通道之內(nèi)。利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)這些節(jié)點(diǎn)城市的物流倉儲市場的發(fā)展。
來源:中國房地產(chǎn)報